不動産取得税とは？支払い時期や計算方法って？
不動産取得税とはどのような税金なのでしょうか。税金の概要や支払い時期、計算方法をそれぞれ解説します。
不動産を取得した時に課税され、半年から１年半後に支払い
不動産取得税とは地方税の１つで、住宅・土地などの不動産を購入や贈与、新・増改階築といった方法で取得した際に、取得者に対して課せられる税金のことです。等価交換による不動産取得時も課税対象であり、また登記の有無も関係ありません。また、夫婦間で居住用不動産を贈与した場合、贈与税は発生しませんが不動産取得税が課税されます。
不動産取得税は、取得して半年～１年半の間に、不動産を管轄する都道府県から「納税通知書」が送付されます。通知書を使って納税しますが、金額によって支払い窓口が異なるため注意しましょう。なお、都道府県によって納期が異なりますが、通知書の到着後１ケ月を納付期限とするケースが多いようです。
不動産取得税は、課税標準額に税率をかけて計算
不動産取得税は、取得した不動産の価格（課税標準額）に一定の税率をかけて求めます。不動産取得税の計算式は以下のとおりです。
- ■不動産取得税＝取得した不動産の価格（課税標準額）×税率
家屋の取得時は、固定資産台帳に登録された価格が課税標準額です。総務大臣によって定められた固定資産評価基準によって評価され、決定します。家屋の購入・建築費用を指さないので注意しましょう。
宅地・宅地比準土地の取得時は価格に特例として1／２をかけた値が課税標準額です。更地や商業用ビルの敷地など、住宅が建っていない場合でも、同様に宅地と評価された土地であれば取得額に１／２をかけた値を課税標準額とすることができます。農地や雑種地など、評価額が宅地に比準して評価されたものであっても同様です。特例は2021年３月31日まで適用されます。
なお、不動産取得税の税率は４％ですが、2021年３月31日まで土地・家屋（住宅）は３％、家屋（非住宅）は４％の軽減税率が適用されます。
不動産取得税を軽減できる条件は？
不動産取得税を軽減するにはどのような条件を満たせば良いのでしょうか。４つの条件を見ていきましょう。
課税標準額が一定額以下であれば免税
課税標準額が下記の金額に満たなければ不動産取得税は課税されません。
- 住宅（新・増改築）
- 23万円
- 住宅（売買・贈与など）
- 12万円
- 土地
- 10万円
課税標準額は、不動産の価格に各種軽減措置を適用させた後の金額を指します。
取得日が異なっていても、以下の場合は１つの土地・住宅の取得と見なされます。
- ■土地の取得者が、取得後１年以内に該当の土地に隣接する新たな土地を取得した場合
- ■家屋の取得者が、取得後１年以内に該当の家屋と一構えとなるべき新たな住宅を取得した場合
新築住宅と土地の不動産取得税の軽減
新築住宅・土地の取得時は一定の条件を満たせば不動産取得税の軽減が可能です。
軽減条件と算定方法は以下のとおりです。
- 【条件】
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- ■住宅全般に適用
- ■床面積50㎡以上240㎡以下（戸建て以外の貸家住宅は１戸あたり40㎡以上）
- ■土地を借りて家屋を新築した場合、完成から１年以内にその土地を取得すること
- 【新築住宅】
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- ■不動産取得税＝（課税標準額ー1,200万円）×税率３％
- 【土地】
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- ■不動産取得税＝（課税標準額×税率３％）ー控除額
控除額はAかBのいずれか多いほうが適用されます。
- ■A：45,000円
- ■B：（１㎡あたりの課税標準額）×（床面積×２）×税率３％
※床面積は200㎡を上限とする
中古住宅と土地の不動産取得税の軽減
中古住宅・土地の取得時は一定の条件を満たせば不動産取得税の軽減が可能です（計算式は新築住宅時と同じ）。土地については建物が軽減の要件を満たしていることが前提となります。
軽減条件は以下のとおりです。
- ■自己の居住用、セカンドハウスとして取得。賃貸マンションの住宅用は非適用
- ■床面積50㎡以上240㎡以下
- ■土地取得後１年以内に家屋も取得すること
- ■土地を借りるなどして先に家屋を取得した場合、１年以内にその土地を取得すること
さらに、次のいずれかに該当すること。
- １．昭和57年１月１日以降に新築された家屋
- ２．１に該当しない家屋で新耐震基準に適合している証明がされ、または既存住宅売買瑕疵保険に加入している家屋であること
- ３．新耐震基準に適合しない家屋で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する予定があること
なお、算定方法は新築住宅時と同じですが、該当家屋の新築年月日により控除額が異なります。
長期優良住宅の不動産取得税の特例
長期優良住宅とは、良好な状態を長期間維持するための措置が各構造や設備に講じられた住宅を指します。国が定める基準をクリアしなければ、認定を受けることができません。
長期優良住宅に対する不動産取得税の特例措置は2022年３月31日までの新築住宅が対象です。一般住宅の控除額は1,200万円ですが、長期優良住宅だと1,300万円に拡充されます。
管理会社も知っておくべき！不動産取得税の注意点
不動産取得税に関して、お客様からよく質問される事項は以下の２つです。
不動産取得税の還付を受けるには申告が必要
不動産取得税軽減分の還付を受けるには、購入者自身で申告をしなければいけません。
還付の仕方は、不動産取得税から軽減分を減額して納付する場合と、減額せずに納付して後で還付請求する場合の２通りあります。各都道府県で方法が異なるため、事前の確認が必要です。前者の場合、不動産取得申告書の提出時に不動産取得税減額申請書と必要書類も添付します。後者のときは不動産取得税の納付後に申請を行います。
不動産の所在地を管轄する税事務所からは、還付のお知らせといった通知は来ないため注意しましょう。
また、不動産取得申告には期限が設けられており、各都道府県で違いますが、不動産取得から60日以内が多いです。あらかじめ確認しておいてください。
相続した場合は不動産取得税はかからないが例外も
地方税法第73条では、相続によって不動産を取得した際は税金がかからない旨が明記されています。
ただし、相続時精算課税制度を利用して不動産を取得すると不動産取得税が課税されるため、注意してください。これは60歳以上の父母・祖父母が子どもや孫に贈与する際、2,500万円までが非課税となる制度です。この制度で不動産を取得すると贈与とみなされ、課税されます。
また、不動産を生前贈与で取得する場合、不動産取得税のほかに登録免許税が課税されます。相続で不動産を取得したときにも登録免許税が課税されますが、税率0.4％に対して生前贈与では２％です。
不動産取得税を理解してお客様の疑問にお答えしましょう！
不動産取得税は、住宅・土地などの不動産を購入・贈与などで取得した際に課される税金です。相続時は非課税となります。税額は課税標準額に税率をかけて求めます。
次の場合、不動産取得税は軽減されます。
- ■課税標準額が一定額以下
- ■新築住宅、土地の取得時
- ■中古住宅、土地の取得時
- ■長期優良住宅の取得時
不動産取得税の還付には納税前または納税後の申請が必要です。
以上を踏まえ、お客様に最適な接客ができるようにしましょう。
