更新漏れがあった場合、賃貸契約はどうなる？
管理会社やオーナーが入居者についての更新手続きの時期を忘れたり、何らかの不備があり契約更新ができなかった場合、賃貸契約はどのようになるのでしょうか。２つのポイントを見ていきましょう。
法定更新により賃貸契約は継続される
法定更新とは、賃貸物件について賃貸借契約の満了日までに契約更新の合意がされなかった場合、自動的に契約が更新されることです。借地借家法第26条１項により定められた強行規定の１つです。更新が行われなくても以前と同じ契約が継続されます。また、賃貸借契約には賃貸借契約書で定めた期限が適応されますが、法定更新されると以降の契約期間は期間の定めのない契約となってしまいます。
通常、賃貸借契約の契約更新は「合意更新」により行われます。合意更新とは、貸主・借主双方の合意による契約更新のことです。貸主は契約更新の通知を借主に送ります。この通知書は、更新の２～３ケ月前に送付するのが一般的です。そして、借主が契約条件に合意し更新書類を締結すれば賃貸契約が更新されます。なお、更新料は契約更新のタイミングで借主へ請求します。更新日までに更新料支払いが完了しているか確認しましょう。
法定・合意更新の大きな違いは、契約更新の同意が貸主・借主双方で得られているかどうかです。
賃貸契約の更新漏れ対策は？
賃貸契約の更新漏れにはどのような対策を実施すれば良いのでしょうか。２つの対策を見ていきましょう。
契約書の見直し
契約書に更新時の取り決めを明記すれば、更新料を請求できたり契約期間に上限を設けたりできます。その際、「契約更新の際は～」というような合意・法定更新のどちらを指しているのか判断に迷う記述は避けてください。更新料を請求しても支払ってもらえないおそれがあります。したがって、契約書は以下のように作成すると良いです。
- ■法定更新された際の更新料は２年ごととする
- ■法定更新された際の契約期間は２年とする
また、火災保険や家賃保証契約における更新時の取り決めにも注意が必要です。火災保険や家賃保証契約が切れていると、火災や家賃未払いの発生時に貸主が建物の損害を負担しなければならなかったり、未払分の保証を受けられなかったりします。
このような事態を回避するため、保険や契約に関する自動更新の特約を賃貸借契約書に記述しておくと安心です。
賃貸管理ソフトの活用
賃貸管理ソフトとは、賃貸管理業務をシステム化し、効率化するシステムです。賃貸借物件情報をデータベースで一元的に管理するため、更新者の一括管理が可能です。また、手入力によるデータのミス・漏れを軽減でき、更新漏れといったリスクを回避します。更新時期が近づいた借主を画面上にリストアップでき、更新案内や更新合意書も簡単に作成できます。
さらに、オーナーや物件、契約者などの情報を紐づけられるため、過去の借主とのやり取りや問い合わせといった情報の効率的な管理が可能です。
賃貸契約の更新漏れは、事前対策でトラブル回避！
賃貸契約の更新漏れは法定更新により契約は継続されますが、更新料の請求は難しいケースがあります。
更新漏れによるさまざまなトラブルが発生していますが、更新契約に関する取り決めを契約書に明記しておけば、これらの回避が可能です。また、賃貸管理ソフトを活用すれば更新業務を効率化でき、更新忘れを防げます。
ぜひ、賃貸管理ソフトを導入して、事前対策に努めましょう。
