耐震・制震・免震の違いは？賃貸物件の地震対策として何をすべき？

耐震・制震・免震の違い

耐震・制震・免震工法の違いは何でしょうか。それぞれの特徴、メリット・デメリットを見ていきましょう。

耐震：地震に耐える構造で、もっとも一般的

耐震とは、揺れに耐えることに焦点を置いた構造で、多くの建物に採用されるもっとも一般的な工法です。柱や壁、梁などに、筋交いや構造用合板といった補強材を使い、建物の構造そのものに耐震を施します。

耐震強度を高めるには、適材適所へ補強材を設置することが大切です。多すぎたり少なすぎたりすると十分な効果は得られません。また、補強材の設置方法や組み方で費用が異なるため、専門家の意見を聞きながら最適な方法を選択しましょう。

耐震工法のメリット・デメリットは以下のとおりです。

【メリット】

• ■コストが安い
• ■地震による建物の倒壊を防げる
• ■地下室の設置が可能

【デメリット】

• ■建物内部の損傷が大きい
• ■地震の揺れが伝わりやすい
• ■上層階ほど揺れる
• ■繰り返しの揺れに弱い
• ■地震後のメンテナンスに費用がかかる

制震・免震工法との違いは、揺れへの対処方法です。耐震は揺れに耐えるのに対し、制震では吸収し、免震では受け流します。

制震：揺れを吸収する構造で、中高層階向き

制震とは、揺れの吸収を目的とする構造で、地震時に揺れやすい高層ビルの中高層階に最適な工法のことです。内壁と外壁の間に制震ダンパーと呼ばれる制震装置を設置します。制震装置には特殊なゴムが用いられており、揺れを熱エネルギーに変える働きを持っています。

制震工法のメリット・デメリットは以下のとおりです。

【メリット】

• ■建物の倒壊をほぼ防げる
• ■耐震工法と比べ、建物内部への損傷が少ない
• ■免震工法と比べ、工期が短くコストが安い
• ■繰り返しの揺れに強い
• ■地震後のメンテナンスが不要

【デメリット】

• ■建物の基礎を地中に組むため、地盤が弱いと導入できない
• ■耐震工法よりもコストがかかる

免震：建物に揺れを伝えない構造で、高層マンション向き

免震とは、地震の揺れを建物やその内部に伝えないことを目的とする構造で、高層マンションに最適な工法です。建物の土台と地面の間に免震装置を設置し、地震の揺れが直接建物に伝わるのを防ぎます。

免震工法のメリット・デメリットは以下のとおりです。

【メリット】

• ■地震の揺れをほとんど感じない
• ■工法の中でもっとも優れた構造

【デメリット】

• ■免震装置により建物自体が揺れるため、周辺に建物が建てられない（ビルは１m、住宅は50cm）
• ■他の工法と比べるとコストがかかる
• ■定期的なメンテナンスが必要（免震装置の交換費用が高い）
• ■施工できる業者が少ない
• ■地震への有効性は高いが暴風による効果は少ない
• ■地下室を作れない

住宅における地震対策の現状とリスク

日本では地震対策がどの程度進んでいるのでしょうか。現状とそのリスクを見ていきましょう。

古い建物ほど耐震化ができていない

建物の耐震化率はあまり進んでいません。国土交通省の調査によると、平成20年時点の耐震化率は79％、平成25年時点では82％となっています。平成32年までには耐震化率を95％までに引き上げ、少なくとも平成37年には耐震性不足０戸を目標にしています。

日本の耐震化が進まない背景には、木造賃貸住宅の存在が挙げられます。非木造の賃貸住宅の耐震化は進んでいるものの、木造賃貸住宅は遅れているのが現状です。入居者がいる状態での耐震補強は難しく、さらに築年数の古い木造賃貸住宅の工事となると相当なコストがかかります。現実とコストの兼ね合いから、耐震補強に踏み切れないオーナーが多いようです。

地震対策を行っておらず損害賠償を請求されたケースも

賃貸住宅のオーナーは入居者に安全な住居を提供する義務があります。これを怠った場合、オーナーは多額の損害賠償を請求される可能性が高いです。

建物の耐震補強は義務ではありません。しかし、耐震性に欠陥があり、それが原因で入居者や近隣住民が怪我をしたり亡くなったりすると、不動産の所有者としてその責任を問われます。これは民法第717条「土地の工作物等の占有者及び所有者責任」を根拠としています。

耐震改修工事と建て替え、どちらが最適か

新耐震基準を満たすには、耐震改修工事か建て替えのどちらかを選択しなければいけませんが、どちらを選ぶべきなのでしょうか。オーナーへの提案に役立つ、それぞれのポイントを解説します。

耐震改修工事：助成金や減税を受けられることがある

耐震改修工事をする場合、都道府県が実施する助成金制度や税金の軽減措置が受けられるケースがあります。たとえば、耐震診断や耐震改修工事の費用を補助するなど、さまざまな助成を行っています。各都道府県で内容が異なるため、事前に確認すると良いでしょう。また、助成のほかに固定資産税や都市計画税の減免を実施する都道府県もあるようです。

耐震改修工事により建物の付加価値が向上するため空室対策につながりますが、家賃収入の大幅アップを期待できるわけではありません。改修工事の対象物件は築年数が古く、新築と比べると入居率が低いです。さらに、工事を行うことで以前にも増して利回りが悪くなる可能性があります。

その点を留意して耐震改修工事か建て替えか、どちらが最良の手段かを慎重に精査しなければいけません。

建て替え：新築になるので家賃や入居率がアップする

建て替える場合、耐震基準を満たした建物を建築でき、家賃や入居率のアップにつながります。そこで、耐震改修工事と建て替えのコストを比較し、費用面に大差がなければ建て替えを検討すべきです。建て替えにより、修繕費の軽減や節税対策にもつながるでしょう。

しかし、建て替えは一般的に耐震改修工事よりも多額の費用がかかります。さまざまなハウスメーカーから見積りをとり、最適なプランを提供する業者を選定しましょう。

さらに、以前と比べ、近隣の情勢が変わっているケースが多く、それを踏まえながら新たな視点で経営戦略を練り直す必要があります。

そして、建て替えとなると入居者への立ち退き料も考慮しなければいけません。交渉からトラブルへと発展しないよう、細心の注意を払いながら交渉することが大切です。

大事な資産を守るためにも地震対策は早めに提案しよう

耐震・制震・免震の違いは以下のとおりです。

耐震

揺れに耐える

制震

揺れを吸収する

免震

揺れを受け流す

日本では、古い建物ほど耐震化が進んでいないのが現状です。人命を脅かすリスクがあるため、耐震改修工事か建て替えを早急に検討すべきです。耐震改修工事は助成金や減免を受けられるケースがあったり、建て替えは家賃・入居率のアップを期待できたりします。

以上を踏まえ、オーナーに地震対策の提案を行いましょう。